在民法慈母般的眼神里，

每一個(gè)人就是整個(gè)國(guó)家。

                   ——孟德斯鳩

必須聲明的是，開篇引用西方先哲的法律名言，絕無崇洋媚外之意。中華人民共和國(guó)民法典的誕生石破天驚，其偉大早已為全媒體鋪天蓋地渲染烘托，筆者舉雙手贊同。蓋因邊際效益遞減的考慮，就不在此作簡(jiǎn)單的重復(fù)了。

之所以覺得孟德斯鳩這句老話入耳，除了形象生動(dòng)溫情接地氣之外，打動(dòng)我的根本原因是：短短二十個(gè)字，精辟道出了民法、人民與國(guó)家三者之間的關(guān)系。這也許就是經(jīng)典名句的永恒魅力。

盡管我們無法準(zhǔn)確評(píng)估《論法的精神》對(duì)法國(guó)民法典的影響，但不影響法國(guó)民法典成為世界民法發(fā)展史的十九世紀(jì)豐碑。盡管我們不能武斷當(dāng)年蒂博和薩維尼關(guān)于制定統(tǒng)一民法典的激烈論爭(zhēng)，對(duì)推遲德國(guó)民法典近百年進(jìn)程的影響，但不影響德國(guó)民法典成為世界民法發(fā)展史的二十世紀(jì)豐碑。同樣，盡管我們難以預(yù)測(cè)中國(guó)民法典對(duì)二十一世紀(jì)世界民法發(fā)展進(jìn)程的影響，但不影響民法典成為七十年新中國(guó)法治發(fā)展史的豐碑。

法律的本質(zhì)，植根于人類生活本身，民法典概莫能外。編纂一部適應(yīng)新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義發(fā)展要求，符合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際，體系科學(xué)、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范合理、內(nèi)容完整并協(xié)調(diào)一致的民法典，與其說是立法者嘔心瀝血的宏圖偉略，不如說是新中國(guó)社會(huì)發(fā)展的水到渠成，不如說是新時(shí)代民族精神的自然言說。審時(shí)度勢(shì)抓住不可多得的歷史機(jī)遇，對(duì)現(xiàn)行的民事法律規(guī)范進(jìn)行編訂纂修，對(duì)已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的內(nèi)容進(jìn)行修改完善，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)的新情況、新問題作出有針對(duì)性的新規(guī)定，這一重塑民事法律制度的創(chuàng)舉，必將持久且深刻地影響未來中國(guó)的良法善治。

民法典歷經(jīng)七十載，四起四落，幾代人前赴后繼，方成正果，平庸似看客者，沉浸于如此宏大的敘事，似乎是不合時(shí)宜的；民法典卷帙浩繁，博大精深，洋洋十萬余言、灑灑千貳余條，淺薄如我輩者，致力于如此廣博的解讀，顯然是不自量力的。然而，不合時(shí)宜也好，不自量力也好，都不應(yīng)當(dāng)成為我們不作為的借口。相比于著眼宏觀，著手微觀也許更加務(wù)實(shí)有為，所謂“弱水三千、取其一瓢飲”，正是此時(shí)我面對(duì)民法典的真實(shí)心態(tài)。作為一名曾經(jīng)長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的從業(yè)者，我以為，民法典的問世，不僅使我們能夠從物權(quán)法、合同法和侵權(quán)責(zé)任法等不同視角近距離觀察物業(yè)管理活動(dòng)，而且為我們重新審視和思考物業(yè)管理這一社會(huì)現(xiàn)象提供了更加廣闊的視野。

一、民法典對(duì)物業(yè)管理意味著什么？

二、民法典為物業(yè)管理提供了什么？

三、民法典視野下物業(yè)管理是什么？

四、民法典編纂中我們做了些什么？

五、民法典頒行后我們能做些什么？

民法典對(duì)物業(yè)管理意味著什么？

按照通常的思維定勢(shì)，一部法律出臺(tái)以后，各方主體往往是從應(yīng)對(duì)策略的角度剖析和研判。如果今天依然沿襲這種被動(dòng)因應(yīng)的傳統(tǒng)方式認(rèn)識(shí)民法典與物業(yè)管理的關(guān)系，無疑是狹隘、消極和過時(shí)的。相反，如果能夠打破舊有的路徑依賴，以全新的思維來剖析法律制度與社會(huì)生活的關(guān)系，我們就可以擺脫“就法論法”的窠臼，真正領(lǐng)略“功夫在法外”的意境。筆者認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)管理而言，民法典出臺(tái)的重大價(jià)值，可以概括為四個(gè)字：正名、開道。

正名：民法典以國(guó)家基本法律形式確認(rèn)了物業(yè)管理的社會(huì)地位。

繼2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》首次以國(guó)家行政法規(guī)形式確立了物業(yè)管理制度之后，民法典再次以全國(guó)人民代表大會(huì)制定通過的國(guó)家基本法的形式對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)予以確認(rèn)。作為我國(guó)民事法律制度的集大成者，民法典的亮點(diǎn)之一，就是對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)從不同角度進(jìn)行了一系列調(diào)整和規(guī)范。除了總則和各分編中的普遍性規(guī)定以外，合同編在合同法基礎(chǔ)上新增“物業(yè)服務(wù)合同”一章共14條，物權(quán)編中對(duì)物權(quán)法中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章新增1條規(guī)定，修訂了11條（其中4條為實(shí)質(zhì)性修訂），侵權(quán)責(zé)任篇中對(duì)侵權(quán)責(zé)任法中“物件損害責(zé)任”一章共7條規(guī)定中的6條進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的修訂。立法者之所以在民法典這樣一部固根本、穩(wěn)定期、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性法律中增設(shè)和修改大量關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容，是因?yàn)槲覈?guó)物業(yè)管理經(jīng)過近四十年的快速發(fā)展，已經(jīng)全面融入社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的方方面面，深刻改變城鎮(zhèn)居民生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，物業(yè)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為不可或缺的新興產(chǎn)業(yè)。物業(yè)服務(wù)的入典，正是物業(yè)管理改革發(fā)展四十年所取得巨大成就的重要標(biāo)志。

開道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營(yíng)商環(huán)境。

作為當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)私法體系的標(biāo)配，我國(guó)民法典奉行民商合一的立法體例。民法典不僅在物權(quán)編中對(duì)業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在合同編中對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對(duì)作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定，上述特定民商事規(guī)則與總則編中的基本民商事規(guī)則一道，共同構(gòu)成物業(yè)管理商業(yè)活動(dòng)的法律規(guī)則，有利于物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人準(zhǔn)確預(yù)見自身行為的法律后果，最大限度地降低交易成本，防控交易風(fēng)險(xiǎn)，為建立一個(gè)既井然有序、又生機(jī)勃勃的物業(yè)管理市場(chǎng)提供法律保障。法治是最好的營(yíng)商環(huán)境，民法典為物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化增添了濃墨重彩的一筆。

民法典對(duì)物業(yè)管理意味著什么？簡(jiǎn)而言之：

一是，物業(yè)管理當(dāng)下生存價(jià)值的立法表達(dá)；

二是，物業(yè)管理未來發(fā)展方向的法律指引。

民法典為物業(yè)管理提供了什么？

無論是為當(dāng)下物業(yè)管理正名，還是為未來物業(yè)管理開道，民法典的核心作用都在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。具體地說，民法典為物業(yè)管理奠定的法律基礎(chǔ)，是由五大法律基石構(gòu)成的。

基石之一：民法典是業(yè)主基本權(quán)利的宣示法。

列寧說過：憲法就是一張寫滿人民權(quán)利的紙。如果以此類推，民法典就是一張寫滿人民民事權(quán)利的紙。民法典是民事權(quán)利的宣言書，其效力自然及于作為公民的業(yè)主。民法典對(duì)業(yè)主基本權(quán)利的宣示，不僅集中體現(xiàn)在物權(quán)編“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章，同樣可以在總則編、合同編、人格權(quán)編和侵權(quán)責(zé)任編中找到依據(jù)。民法典對(duì)業(yè)主基本權(quán)利的保護(hù)，不僅通過靜態(tài)的權(quán)利宣示來體現(xiàn)，而且通過動(dòng)態(tài)的交易規(guī)制來調(diào)整。一個(gè)典型的例子，是關(guān)于業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利，民法典除在物權(quán)編中明確規(guī)定業(yè)主解聘權(quán)及其共同決定（多數(shù)而非全體）的表決規(guī)則之外，還在合同編中規(guī)定業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的（單方面）任意解除權(quán)，而作為平等合同主體的另一方當(dāng)事人——物業(yè)服務(wù)人則無此項(xiàng)對(duì)等權(quán)利，民法典正是通過這種不完全對(duì)等的傾斜性制度安排，來宣示對(duì)業(yè)主基本權(quán)利的特別保護(hù)。

基石之二：民法典是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的促進(jìn)法。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)。民法典是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法，不僅為民商事活動(dòng)提供基本遵循，而且為建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序提供健全的制度框架。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是現(xiàn)代服務(wù)市場(chǎng)的組成部分，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)行為，既要遵循自愿、公平、意思自治和誠(chéng)實(shí)信用等合同行為的基本原則，也要符合物業(yè)服務(wù)交易自身特有的商業(yè)規(guī)則。正是源于這種認(rèn)識(shí)，此次民法典的編纂，在分析物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展存在問題并充分吸收物業(yè)服務(wù)合同糾紛審判經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將“物業(yè)服務(wù)合同”作為典型合同在合同篇中設(shè)置專章予以規(guī)范。民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)合同行為的特別規(guī)定，體現(xiàn)了“法不禁止即為法律允許”的私法自治原則，保護(hù)了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體的財(cái)產(chǎn)自由、契約自由和商業(yè)自由，有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，維護(hù)物業(yè)服務(wù)交易安全，減少物業(yè)服務(wù)交易成本，優(yōu)化物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

基石之三：民法典是物業(yè)權(quán)益損害的救濟(jì)法。

法諺云：沒有救濟(jì)，就沒有權(quán)利。民法典中規(guī)定的大量普適規(guī)則和特殊規(guī)則，是業(yè)主和物業(yè)管理人民事權(quán)益受到侵害之時(shí)尋求救濟(jì)的法律依據(jù)。“民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯”，這一民事權(quán)利法律保護(hù)原則，是貫穿于法典始終的立法精神。民法典關(guān)于個(gè)人信息受法律保護(hù)的規(guī)定，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收集、使用、加工和傳輸業(yè)主信息時(shí)不可觸碰的紅線；民法典關(guān)于惡意串通的民事法律行為無效的規(guī)定，是相關(guān)市場(chǎng)主體參與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)守住的底線；民法典將普通訴訟時(shí)效延長(zhǎng)為三年的規(guī)定以及對(duì)分期履行債務(wù)訴訟時(shí)效期間的起算規(guī)定，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使物業(yè)服務(wù)費(fèi)追索權(quán)提供了更為合理充分的時(shí)效空間。應(yīng)當(dāng)特別指出的是，針對(duì)實(shí)踐中存在的侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象，為了防止物業(yè)服務(wù)人濫用管理權(quán)，民法典第九百四十四條專門規(guī)定了“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”的禁止性條款；針對(duì)建筑物、構(gòu)筑物因維修、管理不善導(dǎo)致業(yè)主和使用人人身和財(cái)產(chǎn)損害的現(xiàn)象，民法典在侵權(quán)責(zé)任編中設(shè)專章規(guī)定了侵權(quán)人和管理人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的侵權(quán)責(zé)任。

基石之四：民法典是物業(yè)定分止?fàn)幍牟门蟹ā?/span>

定分止?fàn)幨敲穹ǖ涞幕竟τ?。充分發(fā)揮民法典定分止?fàn)幍淖饔茫仨毺幚砗妹穹ǖ渑c司法裁判的關(guān)系：一方面，民法典是保護(hù)民事主體權(quán)益的裁判依據(jù)，民法典是民事司法裁判的基本法律準(zhǔn)則；另一方面，司法裁量權(quán)受民法典的規(guī)范和制約，法官不得超越民法典任意司法。此次民法典編纂的一個(gè)顯著特征，就是全面總結(jié)我國(guó)的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，大量整合和吸收最高人民法院民事審判領(lǐng)域現(xiàn)有司法解釋的合理內(nèi)容，不失時(shí)機(jī)地上升轉(zhuǎn)化為法律規(guī)定，以強(qiáng)化民法典對(duì)司法審判活動(dòng)的指引，避免立法本意與司法實(shí)踐相背離的尷尬局面。我們應(yīng)當(dāng)注意到，民法典的實(shí)施，使得今后人民法院裁判物業(yè)管理糾紛案件所依據(jù)的法源，發(fā)生了兩個(gè)顯著的變化：一是，根據(jù)民法典第十條的規(guī)定，物業(yè)管理相關(guān)政策不能在法院裁決中引用并作為判決依據(jù)，而物業(yè)服務(wù)的交易習(xí)慣，在不違背公序良俗的情況下，可以在司法機(jī)關(guān)處理物業(yè)管理糾紛中予以適用；二是，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛和物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律的兩個(gè)司法解釋（即法釋【2009】7號(hào)和法釋【2009】8號(hào)）中的許多內(nèi)容，已經(jīng)成為民法典物權(quán)編和合同編的具體法條。

基石之五：民法典是物業(yè)法規(guī)規(guī)章的上位法。

民法典作為保障私權(quán)利的國(guó)家基本法律，為公權(quán)力的行使規(guī)定了不得逾越的法律邊界。經(jīng)過近三十年的探索和努力，我們逐步建立和完善了以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為核心，以地方性法規(guī)為主體，以部門規(guī)章和規(guī)范性文件為配套的物業(yè)管理行政法規(guī)規(guī)章政策體系。民法典作為行政法規(guī)的上位法，其法律效力高于《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及物業(yè)管理地方性法規(guī)、規(guī)章。民法典頒布實(shí)施后，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)下位法不得違反上位法的原則，開展與物業(yè)管理相關(guān)的行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的立改廢釋工作，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)以民法典的有效實(shí)施作為推進(jìn)法治政府建設(shè)的重要抓手，把民法典作為物業(yè)管理行政監(jiān)管的重要標(biāo)尺，杜絕隨意作出減損業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益或者增加其義務(wù)等違反民法典的行政行為。

民法典視野下物業(yè)管理是什么？

為什么仍然沿用“物業(yè)管理”的稱謂？

翻遍整個(gè)民法典，是不可能找到“物業(yè)管理”這一名詞的，即使如此，筆者依然沿用“物業(yè)管理”并以此作為本文標(biāo)題，主要是出于以下四個(gè)理由：

一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》早在2003年出臺(tái)并至今依然是專門規(guī)制物業(yè)管理活動(dòng)的行政法規(guī)，各地已出臺(tái)的相關(guān)地方性法規(guī)絕大多數(shù)也是以“物業(yè)管理”命名。

二、“物業(yè)管理”一詞從香港引進(jìn)已有四十年，得到民眾廣泛傳播并耳熟能詳，其內(nèi)涵和外延已約定俗成并家喻戶曉。

三、雖然從強(qiáng)調(diào)行業(yè)服務(wù)特征的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)區(qū)域和物業(yè)服務(wù)用房等均冠以“服務(wù)”二字，但從物權(quán)編“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中“共同管理權(quán)”、“管理規(guī)約”、“自行管理”、“其他管理人”以及侵權(quán)責(zé)任編“建筑物和物件損害責(zé)任”一章中“建筑物管理人”等法律條文的表述中，我們不難發(fā)現(xiàn)，從業(yè)主權(quán)利本位的角度，對(duì)區(qū)分所有建筑物實(shí)施共同管理是業(yè)主行使其共有物權(quán)的主要內(nèi)容，但無論是“建筑物管理”還是“區(qū)分所有建筑物管理”的表述，均不如“物業(yè)管理”簡(jiǎn)明扼要且通俗易懂。

四、更為關(guān)鍵的是，一方面，“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章明確規(guī)定：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；業(yè)主不得進(jìn)行任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為。民法典為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，防止業(yè)主濫用物權(quán)，就必須采取“管理”的手段和措施，來約束和限制個(gè)別或者少數(shù)業(yè)主不當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為，“管理”是業(yè)主行使共有物權(quán)的主要方式。另一方面，“物業(yè)服務(wù)合同”一章雖然明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主之間是服務(wù)和被服務(wù)的合同關(guān)系，但物業(yè)服務(wù)具有準(zhǔn)公共性，物業(yè)服務(wù)人為了物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共同利益和多數(shù)業(yè)主的共性需求，同樣需要根據(jù)管理規(guī)約的約定或者全體業(yè)主的授權(quán)，約束和限制個(gè)別或者少數(shù)業(yè)主的特殊要求和不當(dāng)行為，“管理”就成為物業(yè)服務(wù)的一個(gè)特殊而必備的方法。民法典第九百四十二條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理”，物業(yè)服務(wù)人采取合理措施制止物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，就是一種典型的“管理”；侵權(quán)責(zé)任編“建筑物和物件損害責(zé)任”一章將“管理人”與所有人和使用人并列為侵權(quán)責(zé)任的主體，其中第一千二百五十四條更是以“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人”的表述方式，再次明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“管理人”法律定位。

綜上，筆者認(rèn)為，“服務(wù)”與“管理”是區(qū)分所有建筑物管理這枚硬幣的兩面，“服務(wù)”是目標(biāo)和價(jià)值，“管理”是手段和方法。從業(yè)主的角度，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分的管理，從企業(yè)的角度，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)全體業(yè)主的服務(wù)，但也不應(yīng)當(dāng)排斥物業(yè)服務(wù)中的“管理”屬性。所謂“在服務(wù)中體現(xiàn)管理，在管理中實(shí)現(xiàn)服務(wù)”，正是關(guān)于“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”辯證關(guān)系的精當(dāng)表述。

民法典眼中的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人

透過民法典認(rèn)識(shí)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，首先應(yīng)當(dāng)將它們視為總則編中的一般民事主體，物業(yè)管理主體同樣具有一般民事主體的四個(gè)基本定位:民事關(guān)系的參與者，民事權(quán)利的享有者，民事義務(wù)的履行者，民事責(zé)任的承擔(dān)者。物業(yè)管理主體同樣受到作為一般民事主體的共同法律規(guī)則的約束：

一是，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的民事權(quán)利受到法律的平等保護(hù)，它們從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循民法典總則編規(guī)定的自愿、公平、誠(chéng)信和合法的原則，不得違背公序良俗，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

二是，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)履行法律規(guī)定的和當(dāng)事人約定的義務(wù)，不得濫用民事權(quán)利損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益。

三是，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的物業(yè)管理行為無效，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的物業(yè)管理行為無效。

四是，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的民事權(quán)利受到侵害的，被侵權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

透過民法典認(rèn)識(shí)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，還應(yīng)當(dāng)將其置于物權(quán)、合同和侵權(quán)責(zé)任等不同的民事法律制度下觀察，通過特定法律條文的解讀，分析物業(yè)管理主體與一般民事主體不同的特征。

作為特殊民事主體的業(yè)主：作為物業(yè)管理主體，業(yè)主是單個(gè)業(yè)主，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)三種業(yè)主形態(tài)的統(tǒng)稱。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主又以區(qū)分所有權(quán)人、物業(yè)服務(wù)合同聘用人和建筑物損害侵權(quán)責(zé)任人的三種身份，具有民法典規(guī)定的民事權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。在區(qū)分所有建筑物的管理中，單個(gè)業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有較為完整的所有權(quán)權(quán)能(占有、使用、收益和處分)，對(duì)共有部分的共有和共同管理權(quán)，則主要通過業(yè)主大會(huì)的參與權(quán)、表決權(quán)和業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)、被選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主共同利益的代表者，是區(qū)分所有建筑物共同管理權(quán)的實(shí)際行使人，其法律地位和運(yùn)作規(guī)則，除了適用民法典總則編“非法人組織”一章以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以外，今后還有待于依照民法典第二百七十七條之規(guī)定另行制定相應(yīng)的法律法規(guī)。在物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行中，單個(gè)業(yè)主的主要權(quán)利是參與合同相關(guān)事項(xiàng)的表決和監(jiān)督合同的履行，主要義務(wù)是支付物業(yè)費(fèi)并遵守管理規(guī)約的相關(guān)約定；業(yè)主大會(huì)有權(quán)依法選聘解聘物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主委員會(huì)具體行使締約權(quán)和合同履行的監(jiān)督權(quán)。在建筑物損害事件的侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)中，單個(gè)業(yè)主作為所有人和使用人，視其過錯(cuò)情況，依據(jù)公平原則，決定是否承擔(dān)賠償或者補(bǔ)償?shù)那謾?quán)責(zé)任。

作為特殊民事主體的物業(yè)服務(wù)人：物業(yè)服務(wù)人是民法典合同編創(chuàng)設(shè)的法律名詞，《民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。但是，將其他管理人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并列為物業(yè)管理的主體，是物權(quán)編(原物權(quán)法)的規(guī)定，物權(quán)編第二百八十四條明確規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，以此為基礎(chǔ)。物權(quán)編中所有涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條款均采用與其他管理人并稱的方式表述。其他管理人，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外的根據(jù)業(yè)主委托管理建筑物的法人、其他組織和自然人，隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的取消，物業(yè)服務(wù)行業(yè)特征逐步淡化模糊，主要是指從事物業(yè)服務(wù)的非法人組織和自然人。與有關(guān)業(yè)主的規(guī)定不同，民法典中關(guān)于物業(yè)服務(wù)人的內(nèi)容，是以義務(wù)和責(zé)任為重心的，例如：物權(quán)編中規(guī)定物業(yè)服務(wù)人有接受業(yè)主監(jiān)督的義務(wù)，有執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施的義務(wù)；合同編中規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全；應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告；侵權(quán)責(zé)任編中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑物損害承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任等等。民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)人的民事義務(wù)和民事責(zé)任所作的大量特別規(guī)定，旨在針對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理中存在的亂象，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)提供者的行為，最大限度地保護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。不同主體視角下的物業(yè)管理

不同主體視角下的物業(yè)管理

“會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小”。如果把民法典比作私法體系的泰山，那么站在民法典的山顛上，全方位多視角地眺望包括物業(yè)管理在內(nèi)的各種民事法律行為，我們就能夠做到“致廣大而盡精微”的客觀和全面，避免“只緣身在此山中”的短視和偏隘。

在物權(quán)法和合同法背景之下，以業(yè)主和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的視角觀察和思考物業(yè)管理現(xiàn)象，筆者十幾年前曾在《物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)》和《物業(yè)管理的行業(yè)本質(zhì)》兩篇文章中作過詳盡論述。此次民法典編纂，筆者注意到，有兩個(gè)顯著特色:一是在民事法律規(guī)范中融入一些行政職權(quán)職能的條款，體現(xiàn)出公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的適度介入和干預(yù)（例如民法典第二百七十七條和第二百八十六條關(guān)于行政主管部門在區(qū)分所有建筑物管理中的職責(zé)規(guī)定），以防止市場(chǎng)失靈，保護(hù)社會(huì)公共利益；二是將經(jīng)實(shí)踐證明行之有效的大量司法解釋上升為民事基本法律，增強(qiáng)民法典的可操作性和可裁決性（例如“物業(yè)服務(wù)合同”一章大量沿用了最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件司法解釋的內(nèi)容），以防止法官濫用自由裁量權(quán)，促進(jìn)司法公平正義。為此，在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之外，筆者認(rèn)為有必要增加政府和法院兩個(gè)主體的視角，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行全方位觀察。下面，筆者不作具體深入的分析，僅給出概括性結(jié)論，希望有助于認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的廬山真面。

以公示法定物權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，從權(quán)利本源的基礎(chǔ)上認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，在業(yè)主的視角下定義物業(yè)管理：

物業(yè)管理是業(yè)主以專有部分所有權(quán)為核心，以共有部分共有權(quán)為紐帶，以管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則為基礎(chǔ)形成的共同管理建筑物的物權(quán)行為。

以公開商業(yè)價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，從市場(chǎng)主體的立場(chǎng)上認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，在物業(yè)服務(wù)人的視角下定義物業(yè)管理:

物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)人從事的以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求為導(dǎo)向，以管理為手段，以準(zhǔn)公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商事行為。

以公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為出發(fā)點(diǎn)，從行政部門的監(jiān)管上認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，在政府的視角下定義物業(yè)管理：

物業(yè)管理是業(yè)主按照管理規(guī)約自行管理建筑物，或者物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的契約行為。

以公正司法裁判為出發(fā)點(diǎn)，從侵權(quán)責(zé)任的歸屬上認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，在法院的視角下定義物業(yè)管理:

物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照法律規(guī)定或者合同約定履行管理建筑物的義務(wù)，并承擔(dān)未能盡到管理義務(wù)的損害賠償侵權(quán)責(zé)任的履職行為。

民法典編纂中我們做了些什么？

持續(xù)努力的重點(diǎn)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部十分關(guān)注民法典的編纂工作，近年來一直認(rèn)真研究民法典草案中與住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作相關(guān)的制度設(shè)計(jì)和條文表述，并及時(shí)向立法機(jī)關(guān)反映我們的觀點(diǎn)和訴求。民法總則通過后，自2017年8月初開始，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)分別就合同編草案、物權(quán)編草案兩次書面征求住建部意見，分別兩次邀請(qǐng)參加座談會(huì)，分別就侵權(quán)責(zé)任編草案、各分編草案以及民法典草案書面征求意見一次，我們都充分聽取各方面的意見，逐條研究民法典草案中與住房城鄉(xiāng)建設(shè)職能相關(guān)的內(nèi)容，并就修改完善的總體意見和具體建議專門致函全國(guó)人大常委會(huì)法工委。在我們與全國(guó)人大常委會(huì)法工委歷次溝通和反饋的意見中，民法典中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容始終是重心。

近三年時(shí)間里，我們珍惜每一次向立法機(jī)關(guān)反饋意見和溝通交流的機(jī)會(huì)，最大限度地爭(zhēng)取有關(guān)方面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，盡一切可能為優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻(xiàn)策。盡管我們所做的努力和得到的回報(bào)，僅僅是民法典大廈的一磚一瓦，但我們已經(jīng)盡了自己的職責(zé)。

屢次建言的要點(diǎn)

民法典中關(guān)于物業(yè)管理的特別法律規(guī)范，主要集中在物權(quán)編的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章和合同編的“物業(yè)服務(wù)合同”一章，我們屢次建言也是圍繞這兩章的內(nèi)容提出的。

關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，我們的建議，主要從解決業(yè)主決策困難和便于業(yè)主行使權(quán)利的角度出發(fā)，集中在以下幾個(gè)方面:一、應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記建筑物共同部分。明確建筑物共有部分的范圍、內(nèi)容和權(quán)利，有助于厘清物業(yè)管理的責(zé)任邊界，減少因共有產(chǎn)權(quán)不明晰引發(fā)的物業(yè)管理糾紛；二、應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)表決比例。物權(quán)法規(guī)定的“雙過半”和“雙三分之二”表決規(guī)則，在實(shí)踐中面臨業(yè)主大會(huì)成立比例偏低，業(yè)主參與積極性不高的難題，需要通過降低表決通過比例來解決業(yè)主表決難和維修資金使用難等問題；三、應(yīng)當(dāng)授權(quán)業(yè)主自行約定共同決定事項(xiàng)和表決規(guī)則。業(yè)主大會(huì)在不違反法律法規(guī)規(guī)定的情況下，有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的具體情況和實(shí)際需要，對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)和表決規(guī)則作出靈活約定，以降低決策成本，提高決策效率；四、應(yīng)當(dāng)明確維修資金使用范圍和應(yīng)急程序。業(yè)主共用的供水、管道燃?xì)獾仍O(shè)施，應(yīng)當(dāng)依照移交有關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行管理和維護(hù)，物權(quán)法中關(guān)于維修資金用于電梯、水箱等共有部分維修的表述應(yīng)當(dāng)修改，緊急情況下維修資金的使用應(yīng)當(dāng)適用特別程序；五、應(yīng)當(dāng)將“高空拋物墜物”等列為損害他人合法權(quán)益的違法行為。實(shí)踐中，高空拋物墜物以及拆改建筑結(jié)構(gòu)的侵權(quán)人多為業(yè)主，往往造成較大損害，將其與任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲等并列為損害他人合法權(quán)益的違法行為，有利于引導(dǎo)業(yè)主形成自律機(jī)制，加大業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主不當(dāng)行為的監(jiān)督力度。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同制度，我們?cè)诜e極建言立法機(jī)關(guān)傾聽廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的呼聲，借鑒吸收最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件應(yīng)用法律司法解釋的內(nèi)容，將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同的同時(shí)，主要提出以下重點(diǎn)修改意見:一、參照適用委托合同沒有必要。在民法典設(shè)專章對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定的情況下，“參照適用委托合同”的規(guī)定反而會(huì)淡化物業(yè)服務(wù)合同特殊性；二、任意解除合同的規(guī)定應(yīng)當(dāng)慎重。法律單方面賦予業(yè)主隨時(shí)解除合同的權(quán)利，容易使物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響了物業(yè)服務(wù)合同的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不利于物業(yè)服務(wù)人的合理預(yù)期和長(zhǎng)遠(yuǎn)安排；三、管理規(guī)約的地位和效力應(yīng)當(dāng)明確。管理規(guī)約是業(yè)主簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同行為的基本依據(jù)，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含管理規(guī)約的相關(guān)內(nèi)容，并不得與管理規(guī)約相沖突；四、格式條款的規(guī)制應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化。鑒于實(shí)踐中簽訂物業(yè)服務(wù)合同普遍使用格式條款，為防止物業(yè)服務(wù)人利用格式條款提供方的優(yōu)勢(shì)地位損害業(yè)主的利益，根據(jù)公平原則，應(yīng)參照最高人民法院司法解釋對(duì)物業(yè)服務(wù)格式合同予以嚴(yán)格規(guī)制；五、承租人在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)。考慮到當(dāng)前存在大量公租房、廉租房，政策性租賃住房以及國(guó)家推行“租購并舉”的住房政策，建議增加承租人在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)條款，實(shí)事求是地解決物業(yè)管理活動(dòng)中承租人缺位的問題。

法典采納的亮點(diǎn)

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，我們歷次以各種方式對(duì)物權(quán)編草案和合同編草案中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容，提出了增加、修改和刪除的意見共40多條，有17條意見（物權(quán)編7條、合同編10條）得到不同程度的采納，以下重點(diǎn)與大家分享五個(gè)亮點(diǎn)：

一．是降低業(yè)主就共同決定事項(xiàng)作出決議的門檻。民法典第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上（或者過半數(shù)）的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上（或者過半數(shù)）的業(yè)主同意。這一立法調(diào)整，與物權(quán)法的規(guī)定相比，實(shí)際上將法定表決比例從“雙三分之二”和“雙過半”降低為“雙過半”和“雙三分之一”。

二．是明確業(yè)主共有部分的收益應(yīng)當(dāng)扣除合理成本。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分經(jīng)營(yíng)，必然產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)管理成本，如果不允許其扣除合理成本，將造成企業(yè)“貼錢”為業(yè)主經(jīng)營(yíng)共有部分，既不符合公平合理原則，還可能造成具有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)共有部分閑置，以及企業(yè)通過不正當(dāng)手段彌補(bǔ)自身成本損失的不良后果。

三．是明確維修資金的使用范圍和緊急程序。民法典第二百八十一條規(guī)定，維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。在對(duì)物權(quán)法原規(guī)定進(jìn)行修改的基礎(chǔ)上，民法典根據(jù)實(shí)踐需要，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及其有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，增加了一款關(guān)于緊急情況下使用維修資金特別程序的規(guī)定。

四．是刪除“參照適用委托合同”的規(guī)定。2019年之前，合同編草案“物業(yè)服務(wù)合同”一章中一直存在“本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定”的條款。在物業(yè)服務(wù)合同為無名合同情況下，參照最相類似的委托合同對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行調(diào)整是務(wù)實(shí)的，但簡(jiǎn)單參照適用的局限性，在物業(yè)服務(wù)合同成為有名合同后就凸顯出來，刪除該條款有利于統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)合同糾紛的司法裁判尺度。

五．是增加物業(yè)服務(wù)人后合同義務(wù)的規(guī)定。民法典第九百五十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)”。在最高人民法院起草關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋時(shí)，我們?cè)?jīng)提出增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同義務(wù)的內(nèi)容但未被采納，此次民法典編纂，增加了物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)并賦予其物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)，旨在通過防止物業(yè)服務(wù)的中斷，更好地保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，是值得肯定的立法進(jìn)步。

各方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

由于參與民法典制定各方代表的社會(huì)角色、價(jià)值取向以及認(rèn)識(shí)角度的不同，在涉及物業(yè)管理相關(guān)主體法律權(quán)利和法律義務(wù)設(shè)定的敏感問題上，不可避免存在著不同的立場(chǎng)和觀點(diǎn)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面:

一、是否單方面賦予業(yè)主任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。支持賦予業(yè)主任意解除權(quán)的觀點(diǎn)認(rèn)為，這是根據(jù)民法典第二百七十八條規(guī)定的業(yè)主作為物權(quán)人的派生權(quán)利，旨在維護(hù)物業(yè)服務(wù)合同中較為弱勢(shì)一方業(yè)主的選擇權(quán)，我們?cè)谧罡呷嗣穹ㄔ褐贫ā?/span>2009】8號(hào)司法解釋時(shí)就明確持反對(duì)意見，雖然在此次立法過程中，包括王利明等許多專家學(xué)者也認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的任意解除權(quán)作必要限制，民法典最終仍然保留了業(yè)主的該項(xiàng)權(quán)利，但同時(shí)規(guī)定了業(yè)主的通知義務(wù)和賠償損失的責(zé)任。

二、是否應(yīng)當(dāng)在民法典中規(guī)定有關(guān)行政主管部門的職責(zé)。此次編纂民法典，除了保留物權(quán)法中關(guān)于地方人民政府有關(guān)部門對(duì)業(yè)主組織的指導(dǎo)和協(xié)助的規(guī)定以外，還明確規(guī)定了行政主管部門依法處理投訴的職責(zé)。我們認(rèn)為，在民法典第二百八十七條已經(jīng)規(guī)定業(yè)主可以通過民事訴訟途徑行使救濟(jì)權(quán)的情況下，行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管職責(zé)只需通過行政法規(guī)明確即可。

三、是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定物業(yè)服務(wù)人保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，是公權(quán)機(jī)關(guān)的職責(zé)還是商事主體的義務(wù)，自物業(yè)管理誕生以來一直是爭(zhēng)議的話題。與業(yè)主和媒體長(zhǎng)期要求將保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全作為法定義務(wù)不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直認(rèn)為此項(xiàng)訴求過于嚴(yán)苛，既不符合實(shí)際，也不符合公平合理的立法原則，希望將“保障”修改為“維護(hù)”。經(jīng)過多次研討論證，民法典第九百四十二條最終采取折中的做法，用“保護(hù)”代替了“保障”和“維護(hù)”。但是，在侵權(quán)責(zé)任編中，還是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“安全保障義務(wù)”。

四、是否應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)人定期公開報(bào)告收支情況和預(yù)算方案。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公開物業(yè)費(fèi)收支情況，普遍被視為實(shí)現(xiàn)業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的重要手段。但按照目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的商業(yè)習(xí)慣和行政監(jiān)管規(guī)定，實(shí)行包干制計(jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，沒有公開物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況和預(yù)算方案的義務(wù)，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的企業(yè)則有此項(xiàng)義務(wù)。民法典最終在明確物業(yè)服務(wù)人公開報(bào)告義務(wù)的原則之下，并未將“收支情況和預(yù)算方案”作為特別列明事項(xiàng)。

五、是否應(yīng)當(dāng)賦予物業(yè)服務(wù)人物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)，除了及時(shí)如數(shù)支付物業(yè)費(fèi)以外，還應(yīng)當(dāng)遵守公共居住規(guī)則，不得妨礙物業(yè)服務(wù)行為。因此，從約束個(gè)別業(yè)主不當(dāng)行為和侵權(quán)行為的角度，早期合同編草案中關(guān)于“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)的行為，物業(yè)服務(wù)人可以請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任”的規(guī)定，具有很強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)踐性。但部分專業(yè)人士認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)人的“服務(wù)”定位，賦予其物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，存在被濫用的風(fēng)險(xiǎn)，不利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。

尚待解決的憾點(diǎn)

以設(shè)專章規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同為標(biāo)志，民法典在推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)步方面的亮點(diǎn)有目共睹。但是，法律是永待完善的，如同以往任何一部法律，根源于現(xiàn)實(shí)物質(zhì)生活關(guān)系的民法典，在彰顯時(shí)代精神價(jià)值的同時(shí)，也不可避免地受到時(shí)代發(fā)展階段的局限。盡管我們不厭其煩地提出建議并陳述理由，但也許受到自身站位高度的所限和職責(zé)本位主義的影響，一些立法建議未能在民法典中得到體現(xiàn)。這對(duì)于著力于解決當(dāng)前現(xiàn)實(shí)問題的我們來說，多少有些遺憾。

一、管理規(guī)約的地位和作用應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化。管理規(guī)約是業(yè)主自我管理區(qū)分所有建筑物的公共契約，承載著明確業(yè)主內(nèi)部自律規(guī)則和明確管理權(quán)利讓渡規(guī)則兩方面的功能，是銜接物權(quán)編和合同編中物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的重要法律文件。管理規(guī)約在香港稱之為“大廈公契”，已被實(shí)踐證明是業(yè)主管理建筑物的權(quán)利來源，是最為行之有效的基礎(chǔ)契約。如果能在“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中增加“業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中確定共同決定事項(xiàng)和表決規(guī)則”等內(nèi)容，將有利于激活業(yè)主自我管理能力，減輕政府監(jiān)管壓力，提高業(yè)主決策效能。如果能在“物業(yè)服務(wù)合同”一章中增加“物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，不得違反管理規(guī)約的約定”等內(nèi)容，就能保證物業(yè)服務(wù)合同的法律效力真正約束到每一位業(yè)主，同時(shí)有利于物業(yè)服務(wù)人對(duì)個(gè)別業(yè)主違反管理規(guī)約的不當(dāng)行為實(shí)施有效管理。

二、共有部分的權(quán)利界定應(yīng)當(dāng)明確。物業(yè)管理的對(duì)象主要是區(qū)分所有建筑物的共有部分，當(dāng)前大量居住小區(qū)存在的共有部分產(chǎn)權(quán)不明晰問題，不僅無法界定物業(yè)服務(wù)人管理服務(wù)的范圍和責(zé)任，而且給住宅專項(xiàng)維修資金的合理使用造成障礙。如果能在物權(quán)編中增加“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，應(yīng)當(dāng)明確建筑物共有部分的范圍、內(nèi)容和權(quán)利”的內(nèi)容（最高人民法院對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)同），可以為“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法”在具體落實(shí)共有部分產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定方面提供上位法依據(jù)，切實(shí)從源頭上減少因管理責(zé)任邊界不清帶來的大量物業(yè)管理糾紛。

三、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的職責(zé)應(yīng)當(dāng)入法。民法典第二百七十七條第二款在“對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”的主體上增加了“居民委員會(huì)”，但并未同時(shí)增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”，這與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定明顯不一致。我們?cè)赋鲞@一問題，但并未得到關(guān)注，個(gè)中原因不得而知。多年實(shí)踐證明，充分發(fā)揮街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的作用，是解決現(xiàn)階段業(yè)主大會(huì)難題的行之有效的途徑，也符合當(dāng)前加強(qiáng)和改進(jìn)基層社區(qū)治理工作的政策導(dǎo)向。是否明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理工作中的職責(zé)？如何處理好行政法規(guī)與民法典的銜接協(xié)調(diào)關(guān)系？是今后修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》必須面對(duì)的問題。

四、政府購買物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)通過合同規(guī)范。結(jié)合新冠肺炎疫情防控工作，此次民法典編纂，在物權(quán)編中增加了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作”的內(nèi)容，是十分必要的。但是，參與疫情防控工作，大多超出了物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍和內(nèi)容，勢(shì)必增加許多人力物力投入，加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)于作為自負(fù)盈虧商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，理應(yīng)得到相應(yīng)的價(jià)值補(bǔ)償。因此，我們?cè)ㄗh在民法典第九百四十二條增加一款:“委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)另行訂立合同、支付費(fèi)用”。立法機(jī)關(guān)最終未能采納，雖然自有其認(rèn)識(shí)的高度和考量的因素，但強(qiáng)調(diào)通過合同形式規(guī)范政府購買物業(yè)服務(wù)行為，是厘清物業(yè)管理與社區(qū)治理的責(zé)任邊界，處理好政府、社會(huì)和市場(chǎng)三者關(guān)系的關(guān)鍵，有利于發(fā)揮物業(yè)管理對(duì)社區(qū)治理的持久助力作用。

五、高空拋物墜物相關(guān)規(guī)定適用應(yīng)當(dāng)慎重。2017年10月，在征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部意見的民法典侵權(quán)責(zé)任編草案中，有關(guān)高空拋物墜物的規(guī)定沿用了侵權(quán)責(zé)任法的原條款，并沒有將物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人作為責(zé)任主體。2019年8月，司法部就高空拋物墜物治理問題征求我部意見，我部針對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)存在的不足和問題，建議對(duì)人為高空拋物、施工過程中墜物、建筑物專有部分墜物、建筑物共有部分墜物等不同情形區(qū)別處理，分別明確相關(guān)主體的法律責(zé)任。2020年1月，全國(guó)人大常委會(huì)法工委將擬提請(qǐng)審議的民法典草案征求有關(guān)部門意見，在侵權(quán)責(zé)任編(第一千二百五十四條)中，參照《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人未能防止高空拋物墜物發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。我們認(rèn)為，民法典的相關(guān)規(guī)定，雖然有利于督促物業(yè)服務(wù)人加強(qiáng)安全保障服務(wù)，但超出當(dāng)前物業(yè)服務(wù)人的權(quán)限和能力，將對(duì)高空拋物墜物采取必要的安保措施作為物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)視為共同侵權(quán)人，似乎有過苛之嫌，在司法實(shí)踐中適用該條款應(yīng)當(dāng)慎重。

民法典頒行后我們能做些什么？

從民事法制到民事法治

僅有民法典是不夠的。正如習(xí)近平同志所講:“民法典頒布實(shí)施，并不意味著一勞永逸解決了民事法治建設(shè)的所有問題，仍然有許多問題需要在實(shí)踐中檢驗(yàn)、探索，還需要不斷配套、補(bǔ)充、細(xì)化。”民法典為物業(yè)管理活動(dòng)提供了根本遵循和普適規(guī)則，并不意味著其他規(guī)范物業(yè)管理的法律法規(guī)就順其自然地實(shí)現(xiàn)了與民法典的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章政策均是以原有的民事單行法為基礎(chǔ)制定的，按照立法法的規(guī)定，為保證相關(guān)法規(guī)規(guī)章政策與民法典相一致，我們必須著手開展與民法典相關(guān)法規(guī)規(guī)章政策的調(diào)整和清理工作，抓住此次不可多得的歷史機(jī)遇，適時(shí)推進(jìn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂工作，改進(jìn)和重塑物業(yè)管理的法律制度體系。我們要以民法典為標(biāo)尺，順應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展變化的趨勢(shì)，打破原有狹義的市場(chǎng)化房屋管理的界線，將物業(yè)管理法律制度調(diào)整的范圍涵蓋建筑物管理的所有形態(tài)。我們要以構(gòu)筑新型的物業(yè)管理法律框架為起點(diǎn)，以規(guī)范業(yè)主大會(huì)組織、物業(yè)服務(wù)人信用和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序?yàn)橹骶€，圍繞如何促進(jìn)業(yè)主的意思自治、企業(yè)的誠(chéng)實(shí)信用和政府的客觀公正，開展物業(yè)管理立法、執(zhí)法和司法工作，最大限度地優(yōu)化物業(yè)管理法制環(huán)境。

從有效市場(chǎng)到有為政府

明晰的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度和公平的市場(chǎng)交易制度，是發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的法律保障，是民法典為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提供的基本制度供給，也是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)有效運(yùn)行的基礎(chǔ)條件。但是，由于物業(yè)管理存在不完全競(jìng)爭(zhēng)、不完全信息以及外部性等特征，容易造成價(jià)格機(jī)制在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中不能充分有效配置資源的市場(chǎng)失靈，為了補(bǔ)救物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)失靈帶來的不公平和低效率，需要更好地發(fā)揮政府的作用，這也是民法典中規(guī)定行政機(jī)關(guān)職責(zé)并授權(quán)行政機(jī)關(guān)開展相關(guān)立法的原因。要成為民法典下的有為政府：首先，應(yīng)當(dāng)保護(hù)物業(yè)管理主體的民事權(quán)利不受侵犯，及時(shí)依法處理有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的投訴，主動(dòng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，真正做到“法定職責(zé)必須為”；其次，應(yīng)當(dāng)保證自身不侵犯物業(yè)管理主體的民事權(quán)利，在厘清公權(quán)力與私權(quán)利邊界的前提下開展行政執(zhí)法，行政權(quán)的行使不得侵犯業(yè)主的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，真正做到“法無明文不可為”；再次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守尊重市場(chǎng)和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的底線，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管必須充分考量管理成本與市場(chǎng)收益的關(guān)系，尊重市場(chǎng)運(yùn)行基本規(guī)律，堅(jiān)持審慎包容原則，不能因?yàn)楸O(jiān)管而限制和妨礙公平競(jìng)爭(zhēng)，讓物業(yè)服務(wù)人成為市場(chǎng)交易的主人，真正做到“法無禁止皆可為”；最后，應(yīng)當(dāng)處理好公權(quán)節(jié)制和公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權(quán)力對(duì)民事法律關(guān)系的干預(yù)應(yīng)當(dāng)依法適度，公共權(quán)力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公益和業(yè)主共同利益為依歸，避免出現(xiàn)政府失靈。

從公平交易到公正司法

雖然2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是平等民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但由于受到法律位階和法律屬性的局限，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理糾紛案件審判活動(dòng)的影響十分有限，司法機(jī)關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，更多地參照合同法“委托合同”的有關(guān)規(guī)定以及最高人民法院的司法解釋。民法典將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同予以規(guī)范，詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，具有雙重的立法價(jià)值：一方面，明示物業(yè)服務(wù)交易規(guī)則，有利于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人通過民法典檢視自身的法律定位，預(yù)判可能引起的法律后果，并以此規(guī)范和約束自身的行為，起到引導(dǎo)市場(chǎng)主體進(jìn)行公平交易的作用；另一方面，規(guī)范物業(yè)糾紛裁判依據(jù)，有利于法院提高物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的審判水平和效率，防止法官造法的隨意性和自由裁量權(quán)的濫用，避免發(fā)生“同案不同判”的尷尬，起到促進(jìn)審判機(jī)關(guān)依法公正司法的作用。針對(duì)以往審判存在的誤區(qū)，以民法典為準(zhǔn)繩，以司法的專業(yè)性和公正性為目標(biāo)，今后開展物業(yè)管理司法裁判工作，應(yīng)當(dāng)注意以下三個(gè)方面:一是尊重雙方當(dāng)事人的物業(yè)服務(wù)合同約定，杜絕以司法判斷干預(yù)意思自治；二是在支持業(yè)主行使任意解除權(quán)的同時(shí)，充分保障物業(yè)服務(wù)人獲得民事賠償?shù)姆ǘ?quán)利；三是審慎考量物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格區(qū)分高空拋物墜物實(shí)際侵權(quán)人與建筑物管理人的民事責(zé)任。

從權(quán)利宣示到權(quán)益實(shí)現(xiàn)

民法典是民事權(quán)利的宣言書，但權(quán)利的宣示不等于權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主不僅僅是一個(gè)被民法典保護(hù)的群體，而應(yīng)當(dāng)是一個(gè)有能力運(yùn)用民法典保護(hù)自身權(quán)益的群體。從權(quán)利宣示到權(quán)益實(shí)現(xiàn)，業(yè)主要經(jīng)歷了解規(guī)則、把握規(guī)則、遵守規(guī)則到運(yùn)用規(guī)則的循序漸進(jìn)過程。了解規(guī)則，是走近民法典的第一步。對(duì)于非專業(yè)人士，民法典條款眾多、體量龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，學(xué)習(xí)難以做到面面俱到，要聚焦基本原則、核心要義和重點(diǎn)問題，尤其是物權(quán)編、合同編和侵權(quán)責(zé)任編的相關(guān)章節(jié)，做到有的放矢。把握規(guī)則，就是要在了解基本法律規(guī)定的前提下，根據(jù)實(shí)際工作的需要，認(rèn)真辨析民法典表述與之前法律規(guī)定之間的細(xì)微差別，做到知其然；敏銳捕捉到立法上的變化以及背后的法理依據(jù)，做到知其所以然。遵守規(guī)則，要求業(yè)主不僅應(yīng)當(dāng)遵守民法典法律條文，而且應(yīng)當(dāng)：遵守公序良俗，養(yǎng)成愛護(hù)建筑物共有部分和維護(hù)公共生活秩序的良好習(xí)慣；遵守自治規(guī)則，形成自我決策、自我約束和自我監(jiān)督的財(cái)產(chǎn)管理機(jī)制；遵守合同契約，自覺履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律義務(wù)。運(yùn)用規(guī)則，業(yè)主首先應(yīng)當(dāng)重視管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的作用，發(fā)揮業(yè)主自我管理的主觀能動(dòng)性，提高業(yè)主決策的能力；其次，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法行使知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，定期要求物業(yè)服務(wù)以合理方式公開和報(bào)告物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；再次，業(yè)主可以依照法定程序行使物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)，解聘物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；最后，業(yè)主可以依法向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，要求相關(guān)主體履行法律義務(wù)，或者依法向人民法院起訴，請(qǐng)求侵害其合法權(quán)益的建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)民事責(zé)任。

從商業(yè)契約到商業(yè)倫理

如果說法律是全民的契約，那么契約就是訂約者之間的法律。作為民法典規(guī)范的典型合同，物業(yè)服務(wù)合同是明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的商業(yè)契約，是物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的法律依據(jù)。契約精神的靈魂是誠(chéng)實(shí)信用，物業(yè)服務(wù)人遵守和貫徹民法典，最根本的要求，就是在簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同中堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應(yīng)當(dāng)按約完成物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)，而且應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾。堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行合同約定的義務(wù)，而且應(yīng)當(dāng)按照民法典的規(guī)定接受業(yè)主監(jiān)督并及時(shí)答復(fù)業(yè)主的詢問。堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，物業(yè)服務(wù)人不僅應(yīng)當(dāng)在約定期間內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、交還物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料并配合作好交接工作，而且不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。有別于其他純商業(yè)性的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還兼具社會(huì)性和服務(wù)性的民生經(jīng)濟(jì)特征，這就要求物業(yè)服務(wù)人在關(guān)注自身商業(yè)利益的同時(shí)，不能忽視物業(yè)管理民生關(guān)懷的基本價(jià)值，應(yīng)當(dāng)恪守物業(yè)服務(wù)行業(yè)特有的商業(yè)倫理。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)處理好契約理性和公眾情緒的關(guān)系，在嚴(yán)格履行善意管理人的合同明示義務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的交易習(xí)慣和道德評(píng)判，認(rèn)真履行公開、通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)，對(duì)業(yè)主非惡意違約保持適度的容忍，善用溝通和催告方法，慎用合同履行抗辯權(quán)和訴訟權(quán)，以維持長(zhǎng)久良好的客戶關(guān)系。恪守物業(yè)服務(wù)的商業(yè)倫理，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)處理好物業(yè)管理與社區(qū)治理的關(guān)系，在厘清物業(yè)管理與社區(qū)治理的責(zé)任邊界，堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向和法治導(dǎo)向的前提下，配合政府實(shí)施應(yīng)急處置措施和其他管理措施，共同締造中國(guó)特色的美好社區(qū)。

從理念培養(yǎng)到理論創(chuàng)新

從民事法制走向民事法治，把紙面上的民法典變成現(xiàn)實(shí)中的行為規(guī)則，在我們這樣一個(gè)缺乏傳統(tǒng)民法精神浸潤(rùn)和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)滋養(yǎng)的國(guó)度，必定要經(jīng)過艱辛的摸索和漫長(zhǎng)的努力。要切實(shí)發(fā)揮民法典在保護(hù)業(yè)主基本權(quán)利和優(yōu)化物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境中的效用，培育和營(yíng)造實(shí)施民法典的社會(huì)思想基礎(chǔ)是關(guān)鍵。民法理念是一種自愿尊崇民法典的價(jià)值觀，也是一種自覺遵守民法典的方法論，是保證民法典得到絕大多數(shù)人遵守并樹立其權(quán)威的思想意識(shí)基礎(chǔ)。開展普法宣傳，培養(yǎng)民法理念，是推進(jìn)民法典實(shí)施必須長(zhǎng)抓不懈的工作。對(duì)于物業(yè)管理的各方主體來說，不僅要把民法典放在桌上，寫在紙上，更要牢記在心上，落實(shí)在行動(dòng)上。恩格斯說過，一個(gè)民族，要站在科學(xué)的最高峰，就一刻也不能沒有理論思維。一個(gè)民族如此，一部法典如此，一個(gè)行業(yè)也同樣如此。我們要以民法典頒行為契機(jī)，在民法典的視野下重新認(rèn)識(shí)和思考物業(yè)管理發(fā)展四十年的歷程，科學(xué)謀劃在法治軌道上推進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)步的路徑藍(lán)圖。我們要以民法典規(guī)范為準(zhǔn)繩，在民法典的統(tǒng)領(lǐng)下重新開展現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)的立法后評(píng)估工作，以理論創(chuàng)新為依托，不斷豐富完善物業(yè)管理的法律制度供給。

結(jié) 語

規(guī)范人事而服務(wù)人世，此乃法律之使命。肩負(fù)新時(shí)代的法治使命，民法典必將重塑物業(yè)管理的美好未來。歷經(jīng)四十載的風(fēng)風(fēng)雨雨，縱然僅僅是國(guó)民生活的滄海一粟，物業(yè)管理也必將滋養(yǎng)著民法典的不朽生命。