最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
(2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)
法釋〔2009〕8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過,現予公布,自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業(yè)服務糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人
民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,結合民事審判實踐,制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同,以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一,業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的,人民法院應予支持:
(一)物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同;
(二)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。
第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務,業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實施妨害物業(yè)服務與管理的行為,物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。
第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的,人民法院應予支持。
第六條 經書面催交,業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費,物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。
第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費,物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。
第八條 業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的,人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的,人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。
第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后,業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經預收,但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的,人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的,按照本解釋第六條規(guī)定處理。
第十條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后,業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施,以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的,人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定,適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同,以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛,人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。