案例一:停車場丟車賠不賠
某小區(qū)設(shè)有停車場,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià),物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班,但為防止突發(fā)重大損失,依然在車場入口處用告示牌及在停車費(fèi)票據(jù)上明示:本車場只負(fù)責(zé)提供車位,收取的僅是車位租金,請車主加強(qiáng)防范措施,車輛被盜受損,本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪,停車于車場,期間下一場暴雨,雨后離開時(shí),發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失,遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償,物業(yè)管理公司已有正式聲明在先,收取的停車費(fèi)未含有管費(fèi)為由,拒絕賠償,乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。
觀點(diǎn)一:聲明在先,不予賠償
理據(jù):已有聲明,盡了告示義務(wù),收費(fèi)低(未含看管費(fèi)),不存在保管關(guān)系,利益風(fēng)險(xiǎn)不等
觀點(diǎn)二:單方聲明,不予承認(rèn)。
理據(jù):土地是國家的,收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi),保管關(guān)系成立。單方聲明,強(qiáng)加于人,不合法理。
觀點(diǎn)三:雙方有責(zé),各負(fù)一半。
觀點(diǎn)四:以責(zé)定法。
停車丟車案例歸納:
1. 主管部門核準(zhǔn)營業(yè)收費(fèi)的停車場,本身就有保管義務(wù),主管部門檢查未有安防,消防措施,不允營業(yè)。
2. 物價(jià)部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)違法。
3. 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng),可以免責(zé):單方格式合同無效。
4. 有保管表示行為(扣證、換牌、給票據(jù)等),牌未丟、票未做記號(hào)丟車,需負(fù)責(zé)任。
5. 給人印象明確是無人看管的收費(fèi)停車場,責(zé)任反而小。提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn),不收費(fèi),不看管(最好提醒),丟車可以不賠。
案例二:樓上住戶漏水問題 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主,答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任,所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)?徐先生應(yīng)該向誰要求索賠? 案例分析: 1、 樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水,但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān),不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。 2. 房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系,開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 3. 樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系,樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失,該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯,構(gòu)成侵犯應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 4. 物業(yè)管理公司在本案中涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域,該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍,而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù),對該部分維修當(dāng)另行支付費(fèi)用,業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。 案例三:巨型浴缸問題 業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸,準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi),遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由,制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi),為什么? 案例分析: 并非所有業(yè)主購置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。 應(yīng)當(dāng)顧及相鄰個(gè)方的利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提,否則應(yīng)加以必要的限制。 案例四:開發(fā)商與物業(yè)管理公司不對稱 小王購買了一套期房。住房建成后,在辦理入住手續(xù)時(shí),物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求:第一,簽訂業(yè)主公約;第二,簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣,同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年得管理協(xié)議也不是合理的,所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求,結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 請問:物業(yè)管理公司這種做法合法嗎?小王該怎么辦? 物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥,也是不合法的。原因有以下三個(gè): 1、 業(yè)主在購買房屋時(shí),已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商,按照合同約定收取業(yè)主的購房款,就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù),這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等,這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主違約,也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。 2. 逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的,既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定,也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同,這是荒唐的,也是違反法律規(guī)定的,業(yè)主當(dāng)然要拒絕。 3. 如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙,作為業(yè)主,可以直接找開發(fā)商交涉,如果不成,可以到法院起訴開發(fā)商違約,并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。 案例五:小區(qū)內(nèi)收取停車費(fèi) 某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定: 1. 車輛進(jìn)出小區(qū),一律收費(fèi)2元。 2. 車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放,收費(fèi)1元/小時(shí) 3. 業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛,自行車50元/月。助動(dòng)車150元/月,機(jī)動(dòng)車300元/月。 車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。請問:物業(yè)公司的做法是否合理? 案例分析: 機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定,由業(yè)主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金,用于公共設(shè)施的維修、更新。 根據(jù)上述規(guī)定,物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)主管部門規(guī)定。所以,物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可,自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并且把車輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤所得的行為,違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定,物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本,所得的收益歸全體業(yè)主所有,納入維修資金。 案例六:枯枝砸傷人 某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外,不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過,正好砸在女同志的身上,劃破衣服,砸傷背部和手臂。事發(fā)后,其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話,告知情況,主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場,查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符,立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治,經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷,住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等約3400元)。 問題:物業(yè)管理中心該不該賠償? 案例分析: 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問題,全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心,應(yīng)該賠償。對于受害者的一些無理要求,必須持慎重的態(tài)度。 同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí),勤修剪枯枝,防止意外事故發(fā)生。 案例七:樓宇玻璃掉落砸壞小車案 某高校一位老師將其小車停放在樓前,中午12時(shí)40多分鐘,樓上的一塊玻璃突然掉落,砸在小車前擋風(fēng)玻璃上,將擋風(fēng)玻璃砸碎,并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的,窗戶是鐵皮鋼窗,年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理,并收取了物業(yè)管理費(fèi),對樓宇負(fù)有管理義務(wù),樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車,應(yīng)當(dāng)予以修理車輛,恢復(fù)小車原貌。 請問:車主的要求合理嗎? 案例分析: 第一要看物業(yè)管理中心是否對小車負(fù)有保管的責(zé)任,有的小區(qū)在管理中對車輛實(shí)行了保管的責(zé)任,與業(yè)主簽訂了車輛保管合同,收取了車輛保管費(fèi),形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下,物業(yè)管理中心就形成了對保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。 該物業(yè)管理中心沒有與業(yè)主簽訂保管合同,也沒有收取保管費(fèi)用,因此,可以定為無償??浚梢圆毁r償。 第二要看物業(yè)管理中心對掉落的玻璃是否有管理責(zé)任。 《民法通則》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。”規(guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過道窗戶上的,系物業(yè)管理中心管理的場所,物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù),有責(zé)任去消除這種隱患,盡快地對窗戶進(jìn)行維修,由于年久失修,造成玻璃掉落,砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋,物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過錯(cuò)責(zé)任,應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。